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A COBRANÇA DAS COTAS CONDOMINIAIS A PARTIR DA ENTRADA EM VIGOR DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

* Kátia Schenato Valandro



Com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil na última sexta-feira (18) – Lei nº 13.105/2015, os condomínios passaram a contar com um poderoso instrumento para cobrança das taxas e despesas condominiais.



Até a vigência do Código anterior – Lei nº 5.869/1973, o entendimento dos Tribunais pátrios era de que a cobrança de taxas condominiais dependia do prévio ajuizamento de ação de conhecimento, com rito sumário, uma vez que a jurisprudência entendia que a dívida não era representada por título executivo. Para eles, a eficácia executiva, prevista no artigo 585, inciso V, do Código de Processo Civil revogado dizia respeito somente à cobrança das taxas condominiais atreladas a contrato de locação.



Dessa forma, embora o Código Processual Civil anterior determinasse que as cotas condominiais devessem ser cobradas por meio do procedimento sumário — rito processual mais célere — esse procedimento, ainda assim, era muito moroso e desgastante para o condomínio. 



Isso porque este tipo de procedimento (sumário) disponibilizava ao condômino inadimplente uma série de defesas e recursos processuais que, na maioria das vezes, eram utilizados tão somente com o fim de procrastinar o processo.



Assim, no panorama anterior, essas taxas somente ganhavam força de título executivo quando não coubesse mais recurso contra a sentença que condenou o condômino inadimplente a pagar.



Em resumo: primeiro havia um procedimento em que o condomínio devia provar qual era o valor devido pelo condômino inadimplente, e que permitia ampla realização de provas e apresentação de defesas e recursos. Somente depois de finalizada esta etapa do processo, o condomínio podia, efetivamente, executar o condômino inadimplente, ou seja, exigir-lhe o pagamento do valor devido, sob pena de penhora e constrição de bens.



Contudo, com a entrada em vigor do novo código de processo, as cotas condominiais passam a ter natureza de título executivo extrajudicial, o que torna a sua cobrança pela via judicial muito mais rápida. 



Isto porque o novo Código de Processo permite que seja suprimida a fase dita de conhecimento, ou seja, aquela em que o condomínio devia provar qual era o valor devido pelo condômino inadimplente, e que permitia ampla realização de provas e apresentação de defesas e recursos para, somente após, executar o devedor.



Agora, o condomínio pode, desde já, ajuizar um processo de execução contra o condômino inadimplente, exigindo-lhe que pague o valor devido, em três dias, sob pena de penhora e constrição de bens.



É importante salientar que o rateio destas despesas, mediante o pagamento da cota condominial, é o que motiva a constituição de um condomínio.



Com efeito, ao decidirem viver nesse tipo de organização, unindo esforços para usufruir de uma infraestrutura que não seria economicamente possível manter sem a ajuda de seus pares, os locatários e/ou proprietários anuem com o rateio que as respectivas despesas acarretam. 



Assim, o inadimplemento de um condômino reflete diretamente nas contas do condomínio, fazendo recair sobre os demais moradores os encargos extras resultantes da falta de receita.



Eis aí a motivação de o legislador elencar as taxas e despesas condominiais no rol dos títulos executivos extrajudiciais — artigo 783, inciso VIII da Lei 13.105/2015, favorecendo o condomínio credor na árdua tarefa de buscar o pagamento do valor inadimplido. 



Advogada. Especialista em Direito Previdenciário e em Direito dos Negócios. Sócia da Bianchi Advocacia.


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Dúvidas Frequentes

Direito Ambiental

LICENCIAMENTO AMBIENTAL. O que é o licenciamento ambiental? É o procedimento administrativo realizado pelo órgão ambiental competente (federal, estadual ou municipal) para licenciar: a) instalação; b) ampliação; c) modificação de atividades e/ou empreendimentos que utilizam recursos naturais, ou que sejam potencialmente poluidores ou que possam causar degradação ambiental.



ETAPAS DO LICENCIAMENTO AMBIENTAL. Quais as etapas do licenciamento ambiental? Licença Prévia (LP): solicitada no início do planejamento da atividade, contendo requisitos básicos a serem atendidos. Licença de Instalação (LI): autoriza o início da implantação, de acordo com as especificações constantes do Projeto Executivo aprovado; Licença de Operação (LO): autoriza o início  da atividade licenciada e o  funcionamento dos equipamentos de controle de poluição.



LICENCIADOR. Quem pode conceder a licença ambiental? A Secretaria Municipal do Meio Ambiente, se o impacto ao meio ambiente for local. A Secretaria Estadual do Meio Ambiente  quando há impactos que ultrapassam o limite do município – FEPAM. O IBAMA quando houver significativo impacto ambiental em âmbito nacional ou regional.



CRIME AMBIENTAL. Iniciar um empreendimento sem a licença ambiental é crime?  Sim. É considerado crime construir, reformar, ampliar, instalar ou fazer funcionar, em qualquer parte do território nacional, estabelecimentos, obras ou serviços potencialmente poluidores, sem licença ou autorização dos órgãos ambientais competentes, ou contrariando as normas legais e regulamentares pertinentes. A pena é: detenção, de 1 a 6 meses, ou multa, ou ambas as penas cumulativamente. Além disso, pode ser aplicada multa, que varia de R$ 500,00 a R$10.000.000,00.



 



 



 


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Notícias

Tribunal anula norma que condiciona estabilidade da gestante à data de apresentação de atestado

A Seção Especializada em Dissídios Coletivos (SDC) do Tribunal Superior do Trabalho declarou a nulidade de normas contidas no acordo coletivo firmado entre o Sindicato dos Trabalhadores no Comércio e Serviços do Município de Ananindeua (PA) e a empresa Econômico Comércio de Alimentos Eireli que condicionavam a garantia de emprego à gestante à comprovação da gravidez. O entendimento é o de que o direito à estabilidade é indisponível, e não pode ser objeto de negociação coletiva.



A cláusula 14ª do Acordo Coletivo de Trabalho 2016/2017 prevê, no primeiro parágrafo, que a empregada que receber aviso prévio deve apresentar atestado médico comprobatório da gravidez durante o aviso, e, no caso do aviso prévio indenizado, a comprovação deve ser feita antes do efetivo desligamento da gestante, para fins de sua continuação no emprego.



O Ministério Público do Trabalho (MPT) propôs ação anulatória para a exclusão da cláusula, por considerá-la ilegal. Segundo o MPT, ela viola o artigo 10, alínea b, do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias (ADCT) da Constituição da República e a Súmula 244 do TST, segundo a qual o desconhecimento do estado gravídico pelo empregador não afasta o direito ao pagamento da indenização decorrente da estabilidade.



O Tribunal Regional do Trabalho da 8ª Região (PA/AP) manteve a validade da cláusula por considerar que o dispositivo apenas regula o momento e a forma de comprovação da gravidez, e não se trata de parcela de indisponibilidade absoluta.



Ao examinar recurso do MPT ao TST, o ministro Mauricio Godinho Delgado, relator, assinalou que a regra em questão limita um direito que tem indisponibilidade absoluta, garantido na Constituição. O ministro destacou que a garantia de emprego da gestante encontra amparo não só no artigo do ADCT, mas também em toda a normatização constitucional voltada para a proteção da maternidade (artigos 6º e 7º, inciso XVIII), da família (artigo 226), da criança e do adolescente (227) e todos os demais dispositivos dirigidos à proteção da saúde pública.



Segundo Godinho Delgado, a vedação do ADCT à dispensa arbitrária ou sem justa causa da gestante desde a confirmação da gravidez até cinco meses após o parto tem como finalidade “garantir o emprego contra a dispensa injusta, de modo a impedir que a gravidez constitua causa de discriminação, assegurando a continuidade do contrato de trabalho, além do bem-estar do nascituro”.



A decisão foi unânime.



Processo: RO-34-35.2017.5.08.0000



Fonte: Tribunal Superior do Trabalho



 


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