Você sabia que, ao transferir um imóvel para o capital social de uma empresa, é possível não pagar ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)? Isso mesmo. Essa possibilidade foi recentemente reafirmada pelo Supremo Tribunal Federal (STF), mas com uma ressalva importante que vem sendo mal interpretada por muitos municípios. 

Neste artigo, vamos explicar de forma clara o que diz a Constituição, o que decidiu o STF, e como isso impacta empresas – especialmente holdings familiares – que usam imóveis como forma de capitalização. Vamos direto ao ponto. 

O que diz a Constituição sobre ITBI nesses casos? 

A Constituição Federal prevê dois tipos de situações em que o ITBI não deve ser cobrado: 

1. Imunidade Total (Incondicional): quando um imóvel é transferido para formar o capital social de uma empresa – por exemplo, quando você abre uma holding e coloca um imóvel como parte da sua “entrada” na sociedade. 

2. Imunidade Condicionada: quando há reorganizações societárias como fusão, incorporação ou cisão entre empresas. Nesse caso, a isenção do ITBI só vale se a empresa não tiver como principal atividade a compra, venda ou aluguel de imóveis. 

Essas duas regras estão no mesmo artigo da Constituição e são separadas pela palavra “nem”, o que deixa claro que são situações distintas com critérios diferentes. 

O que decidiu o STF no Tema 796? 

O Supremo Tribunal Federal analisou o caso de uma empresa que declarou R$ 24 mil como capital social, mas transferiu imóveis avaliados em mais de R$ 800 mil. A diferença – quase R$ 779 mil – foi lançada em outra conta contábil chamada “reserva de capital” (ou seja, não foi oficialmente usada como capital social). 

O ministro Alexandre de Moraes, relator do caso, reconheceu algo fundamental: 

A transferência de imóveis para integralizar capital social não pode ser tributada com ITBI. 

Mas fez um alerta: se o valor do imóvel for maior que o capital social declarado e essa diferença não for usada para formar o capital, então esse excedente pode ser tributado. 

Essa posição foi adotada pela maioria dos ministros e se tornou referência nacional (Tema 796 da repercussão geral). 

O problema da interpretação equivocada por parte dos municípios 

Após a decisão do STF, vários municípios passaram a tributar qualquer diferença entre o valor real do imóvel e o capital social declarado, mesmo quando toda a operação foi feita corretamente, com base nos valores históricos. 

Isso é um erro. O STF não autorizou essa prática. A Corte deixou claro que só pode haver cobrança de ITBI sobre o que efetivamente não for usado para integralizar o capital social. Ou seja, se todo o valor do imóvel (histórico ou de mercado) estiver vinculado à formação do capital, não há o que tributar. 

Além disso, a lei permite que essa integralização seja feita tanto pelo valor de mercado como pelo valor histórico, de acordo com a vontade do contribuinte (art. 23 da Lei nº 9.249/95). É uma decisão estratégica que cabe à empresa, não ao fisco municipal. 

Como evitar problemas com o ITBI na sua empresa 

• Certifique-se de que o valor do imóvel esteja corretamente vinculado ao capital social declarado. 

• Caso utilize o valor de mercado, atualize o capital da empresa de forma proporcional. 

• Evite deixar valores na “reserva de capital”, a menos que esteja preparado para discutir a tributação. 

Jurisprudência Reforça a Tese 

Um exemplo prático disso aconteceu em Mato Grosso, onde o Tribunal de Justiça reconheceu a imunidade do ITBI em uma transferência de seis imóveis para uma empresa familiar. Como todo o valor foi usado para integralizar o capital social (sem reserva de capital), o Tribunal aplicou corretamente a decisão do STF e afastou a cobrança do imposto (Processo 0050811.33.2025.8.11.0041). 

Conclusão 

Se você está estruturando uma holding ou aportando imóveis em uma empresa, entender a imunidade do ITBI é essencial para evitar surpresas fiscais. A boa notícia é que, feita corretamente, essa operação pode ser isenta de imposto. Mas atenção: os detalhes contábeis e jurídicos fazem toda a diferença. 

Para tanto, recomendamos a contratação de um especialista em direito empresarial para realizar a estruturação patrimonial.