A Reforma Tributária está redesenhando o cenário fiscal do Brasil — e para o setor imobiliário, as mudanças são relevantes e exigem atenção especial, principalmente para incorporadoras que utilizam o Regime Especial de Tributação (RET).
Mas afinal, o que está mudando? A seguir, explicamos, de forma clara e objetiva, o que você precisa saber para tomar decisões estratégicas com segurança e evitar surpresas na tributação dos seus empreendimentos.
O que é o Regime Especial de Tributação (RET)?
O RET é um sistema que unifica o pagamento de impostos como IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Para incorporadoras, a principal vantagem é a simplificação do recolhimento e a redução da carga tributária, com alíquotas fixas sobre a receita mensal.
- Para projetos regulares: 4% sobre a receita.
- Para habitações de interesse social (ex: Minha Casa Minha Vida): 1%.
Esse regime é amplamente utilizado no setor imobiliário por facilitar o planejamento financeiro e permitir economia frente a regimes como o lucro presumido.
O que a Reforma Tributária vai mudar?
Com a aprovação da Lei Complementar nº 214/2025, a reforma propõe a substituição de diversos tributos (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) pelos novos CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).
A mudança afeta diretamente o RET, já que PIS e Cofins serão extintos — e a CBS assumirá seu lugar na composição da carga tributária.
Regime Transitório: o que isso significa para sua empresa?
Entre 2026 e 2028, haverá um regime facultativo de transição para as incorporadoras:
- Alíquota para CBS: 2,08% para empreendimentos regulares e 0,53% para habitações de interesse social.
- A carga total de impostos se mantém em 4% ou 1%, como no modelo atual.
Empresas que aderirem até 31/12/2028 poderão seguir neste regime até a conclusão de seus projetos. Quem iniciar obras a partir de 2029 não poderá optar pelo regime de transição.
Desafios e riscos do novo modelo
Apesar da manutenção da carga total, a nova sistemática impede o aproveitamento de créditos fiscais pelas incorporadoras que optarem pelo regime transitório. Isso pode trazer desvantagem competitiva frente a empresas que operarem fora do RET, cujos clientes terão direito a créditos. Isso contraria o princípio da neutralidade tributária, que visa não distorcer as decisões de negócios. Para o contribuinte, trata-se de uma escolha estratégica que exige análise detalhada.
Vale a pena ficar no RET?
Mesmo com as restrições, o RET ainda pode ser vantajoso:
- Economia no IRPJ e CSLL pode variar entre 1,16% a 2,61%.
- Alíquotas reduzidas da CBS (estimadas em até 9%) com possibilidade de desconto de 50% para o setor imobiliário.
Além disso, a legislação prevê redutores sobre a base de cálculo, considerando valores do imóvel, contrapartidas urbanísticas e ambientais, e até deduções sociais de até R$ 100 mil por imóvel residencial novo.
Conclusão: planejamento é essencial
O cenário é complexo, mas a tomada de decisão precisa ser estratégica e orientada por dados concretos. A escolha entre aderir ao regime de transição ou não pode impactar diretamente a rentabilidade dos seus projetos.
Neste sentido, é recomendável uma assessoria especializada, que auxilie na transição de maneira adequada e eficiente, minimizando riscos e aproveitando as melhores oportunidades da nova tributação.
